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台股在清明連假後首日開盤,創下史上最大跌幅,出現交易窒息量,股市市值一日蒸發6.6兆,恐使已受金龍風暴衝擊的房市雪上加霜,成為壓垮房市的最後一根稻草!中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(以下簡稱房仲全聯會)呼籲政府調整房市限縮政策,避免產生資金流動性風險,同時提醒買賣雙方調整心態,從業人員也應調整營業模式,不要錯失危機帶來的轉機。

美國大選後,市場預期川普恐將成為全球經濟最不可控的黑天鵝,果然上台僅半年,即爆發關稅核彈。此舉是否將使已受央行金龍風暴影響而顯低迷的房市更加冷清,甚至成為壓垮台灣房市的最後一根稻草?全國不動產從業人員與買賣雙方均高度關注。

房仲全聯會理事長王瑞祺指出,川普政策虛虛實實,反覆無常,對等關稅政策是否真正實施,抑或藉此施壓各國重新談判、降低關稅壁壘,仍有極大變數,無需過度驚慌。從過往經驗來看,若市場下跌源自政治干擾,一旦干擾解除,市場便會很快反彈,然而這種忽高忽低如雲霄飛車般的波動,在川普任內恐將持續出現,顛簸在所難免,大家應提早做好準備,因應此一特殊時期。

王瑞祺表示,針對近日美國政府「對等關稅」政策,賴總統在第一時間已向國人說明政府會將取5項因應策略,行政院也規劃提出880億元特別預算方案,但還是要懇切呼籲政府,當務之急應調整現行打炒房政策,其中第七波溯及既往的限貸令更應重新檢討,以避免股市與房市雙殺帶來的資金流動性風險,否則再強健的身體也無法經得起突然的休克衝擊,應適度給予不動產業者與消費者更多彈性,以應對當前變局。

此外,房仲全聯會不動產智庫總會長林金雄也認為,買賣雙方皆需調整心態,對賣方而言,短期內市場勢必修正,不會和以前一樣只有一路向上,且川普任期才剛開始,未來必然還會頻出奇招,令世界難以招架,因此適時讓利議價,才能降低川普政策變動所帶來的風險。

同時,買方亦不要過度期望房地產崩盤,全球與台灣民間資金依然充沛,只是暫時觀望川普政策帶來多少的不確定性,時時伺機而動。好宅就是好宅,無多頭與空頭之分,以長久來看,良好居住環境的房價必然上漲,對於有剛性需求的民眾而言,此時依然是挑選好房的時機,無須因為股災而影響決策。

面對近期房市低迷與川普股災帶來的經濟衝擊,房仲業者普遍面臨經營困境,一時之間缺乏明確解方。全聯會理事長王瑞祺指出,目前市場雖未出現明顯的關店潮,但許多業者在資源緊縮壓力下,正被迫進行併店、轉讓等營運結構調整,以降低營運風險。面對持續不確定的市場前景,他呼籲業者應主動轉型,調整展店策略,並尋求多元業務發展方向,包括租賃、商用不動產及資產管理等領域,同時導入AI科技工具,提升對價格波動與市場趨勢的掌握能力。他強調,唯有在困境中尋求突破,將風險轉化為成長的契機,方能在市場回溫時搶占先機。

台北市地政局公布114年2月建物買賣移轉棟數資料,全市買賣移轉棟數為1,851棟,較去年同期增加8.4%,亦較1月增加15.4%。另今年累計1-2月總移轉數為3,455棟,較去年同期減少24.87%。台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長蘇金城表示,今年1-2月市況冷清,創下7年來同期次低量,在第七波信用管制未鬆綁前,交易量恐難以樂觀。

疫情過後房市股市買氣同步大增,再加上政府政策及科技類股大力推動,房價股價同時攀上史上高點;2024年9月20日後央行實施管制政策,導致買氣急轉直下大挫。經過近5個月的時間沉澱後,比較房市與股市的購買意願,仍有35%民眾考慮買進房地產,險勝33.5%考慮買股。

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(下稱房仲全聯會),2025年2月針對「2025年你會換屋或售屋嗎?」進行網路民調,回收問卷調查結果顯示,

  1. 過半民眾可能會調整房股資產配置,35%增加房地產,33.5%增加股票;兩者皆增加11.9%,兩者皆減少10.9%
  2. 增加房地產減少股票”+”僅增加房地產以南部地區最高。
  3. 45.4%購屋需求為剛性需求,結構安全顧慮購屋需求為13.7%
  4. 受訪網友以屋齡超過30年居住公寓及透天佔約2成最高。

房仲全聯會理事長王瑞祺表示,信用管制政策實施後,不少民眾預期政策會引導房價下降,但觀察5個月來,房價並未出現鬆動跡象,自用剛性需求浮現,購屋意願提升,相較於股票投資,房地產還是略勝一籌。

進行交叉分析後,發現南部地區民眾”增加房地產”的比例高於北部及中部,王瑞祺研判,南部地區在台積電效應的推動下,仍對未來相對看好。另股房同步增加或減少的比例很接近,大約都是一成左右,顯示對於經濟前景樂觀與不樂觀的比例相當。

房仲全聯會智庫委員會總會長林金雄則表示,以購屋原因統計分析來看,個人需求佔45.4%最高,包括結婚、子女學區、就業等因素而購屋,空間大小轉變佔35.2%,政經局勢因素佔35.3%,顯示剛需還是絕對主流,基於國際情勢變化或政治因素而購屋也有3成5,反應出民眾對局勢的信心度。不過,對於基於結構安全顧慮而換/購屋的比例僅有13.7%,有點出乎意料,畢竟今年以來台灣地震頻繁,居住安全風險增加,但民眾顧慮顯然並不高。另在受訪者現住類型部分,則以屋齡超過30年以上的公寓及透天住戶填答率最高,亦可能換屋意願相對較高。

王瑞祺最後表示,信用管制中將換屋貸款成數大降,提升換屋民眾的購屋門檻,造成交易時間延長、交易量下降,建議可依民調結果參考適時調整經營策略,諸如關注高屋齡公寓透天的換屋意願,提升對剛需買方民眾的服務,或者進行同業跨品牌的聯盟合作等等,渡過景氣低迷危機。

【附註】

  • 樣本條件:全台灣30歲以上民眾,總計回收有效問卷1,080份,在95%的信心水準下,抽樣誤差約±3個百分點。

內政部部長劉世芳表示,為健全房市交易秩序,提升不動產資訊透明度,內政部110年及112年間2次修正平均地權條例,目前已有7,277個預售屋建案備查資訊及60萬餘筆預售屋實價登錄資訊,可供各界查詢使用;內政部並自109年起發動8次預售屋建案中央聯合稽查,共查核350個建案,違規裁罰4,734萬餘元,未來仍持續精進相關措施,保障民眾購屋權益。

根據2024年1-10月的數據推估,2024年台灣全年買賣移轉登記棟數約為34萬棟,較2023年306,971棟增加約3.5萬棟,增幅約1成。2024年移轉棟數頭大尾小,前9個月在股市暢旺及新青安政策帶動下,首購及換屋買氣熱絡;919央行公布第七波信用管制後,買氣瞬間停滯石化,僅剩原來的3-5成。